Processus d'Achat d'un Appartement à New York

A New York, il y a deux sortes d'immeubles: la Coopérative (similaire à une

SCI en France) qui est propre à New York City et le Condominium qui est comme la copropriété en France. Les coopératives représentent 75% des immeubles sur New York et les condominiums les 25% restants. Ainsi, vu

qu'il y a moins de condominiums, les appartements sont généralement 30%

plus chers que ceux dans les coopératives. 

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Coopérative

Il s'agit d'une société civile immobilière dont les actionnaires locataires sont

conjointement et solidairement responsables. Vous achetez des parts dans

l'immeuble comme si vous achetiez des actions de Coca-Cola. Ainsi vous

n'êtes pas propriétaire des murs mais vous devenez titulaire de votre

appartement grâce à une "proprietary lease". L'achat des parts d'une

coopérative suppose l'agrément des autres actionnaires locataires qui font

partie du 'Board of Directors' (Conseil d'Administration). Cet agrément n'est

en aucun cas automatique et suppose l'examen de votre dossier. Les

conditions pour être accepté dans l'immeuble sont imposées par le Board et varient d'un immeuble à un autre. Le Board le plus souple demande

généralement d'avoir après l'acompte du prêt assez d'actifs disponibles

(argent en banque et actions en Bourse) pour couvrir au moins deux ans de

charges et le remboursement du prêt. Par exemple, si vous payez $1,000 de charge par mois et remboursez $3,000 d'emprunt par mois, vous devez avoir au moins $96,000 (4,000 x 24) en actifs disponibles. Egalement, le Board demande que votre taux d'endettement ne soit pas supérieur à 28%.

C'est pourquoi, la coopérative est préférable pour les Américains ou

étrangers qui ont vécu à New York depuis longtemps et ont accumulé assez

d'actifs aux Etats-Unis. Souvent, les étrangers qui arrivent à Manhattan

achètent dans un Condominium.

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Condominium

Le condominium est comme la copropriété en France. Ce genre d'immeuble

est très commun dans le reste des Etats-Unis, mais representent une

minorité à New York avec juste 25% des immeubles à Manhattan. Vous avez vos charges et impôts immobiliers à payer chaque mois.

Le condominium est attrayant pour différentes raisons:

- L'achat d'un appartement condo est plus flexible que celui dans une

coopérative. Bien qu'il y ait un dossier à remplir, ce n'est pas aussi formel

que dans une coopérative, et la possibilité de ne pas être accepté par le

Board est minimale.

- Egalement, vous pouvez louer votre appartement comme vous le souhaitez, ce qui fait que l'appartement condominium est le choix premier pour un investissement locatif.

- C'est enfin le choix idéal pour les non-résidents, ou pour ceux qui ont leurs actifs disponibles en-dehors des Etats-Unis.

- Avocat: $6,000 et plus

- Assurance au Titre: $450 par tranche de $100,000. Cette assurance garantie votre droit de propriété contre les éventuelles contestations d'un tiers, et ce pour toute la durée de la propriété. Elle garantit que la propriété est effectivement au propriétaire et qu'elle est sans vice caché. 

- Frais d'enregistrement auprès de la ville: à peu près $400

- Frais pour l'agent de la régie: à peu près $250

​

Si vous prix est supérieur ou égal à $1,000,000, rajouter la Mansion Tax: 

- $1,000,000 à 1,999,999.99: 1%

- $2,000,000 à 2,999,999.99: 1.25%

- $3,000,000 à $4,999,999.99: 1.5%

- $5,000,000 à $9,999,999.99: 2.25%

- $10,000,000 à $14,999,999.99: 3.25%

- $15,000,000 à $19,999,999.99: 3.5%

- $20,000,000 à $24,999,999.99: 3.75%

- $25,000,000 et plus: 3.9%

​​​

Si vous achetez dans une nouvelle construction, donc directement au

promoteur immobilier, rajouter:

- Transfer Taxes: 1.825% du prix d'achat. Cette derniere est parfois

negotiable avec le promoteur immobilier.

​

Si vous faites un emprunt aux États-Unis, rajouter: 

- Taxe sur l'emprunt: 1.80% du montant de l'emprunt en-dessous de

$500,000 et 1.925% du montant de l'emprunt pour $500,000 et au-

dessus

- Avocat de la banque: $750 et plus

​

Enfin, lors de l'achat vous aurez un dossier (Board Package) à remplir pour la régie de l'immeuble, dans lequel des frais d'enregistrement et

d'emménagement seront à payer. Ils varient d'un immeuble à un autre mais

compter entre $250 et $1,000 pour les frais d'enregistrement et $1,000 et

$1,500 pour les frais d'emménagement.

Avant de commencer votre périple dans le marché de l'immobilier New Yorkais, il est utile de vous préparer de façon à ne pas perdre de temps.

​

1. Si vous faites appel à un financement, vous devrez vous adresser à un courtier hypothécaire ou à un banquier et obtenir un pré-accord de prét avant d'entamer vos recherches. Non seulement cela vous permettre de connaître le montant que vous pouvez investir, mais cela fera de vous un acquéreur plus intéressant, ce qui vous permettra de négocier un meilleur prix. 

2. A New York, il est impératif de disposer d'un avocat qui puisse négocier

votre contrat et protéger vos intérêts au cours de la transaction. Nous vous recommandons de discuter avec 2 ou 3 avocats français. Il est inutile de préciser à quel point il est important de choisir un avocat avec qui vous vous sentez en confiance.

3. Il est intéressant de s'adresser à un conseiller fiscal pour pouvoir choisir la structure la mieux adaptée à votre achat. Le régime fiscal est différent pour les résidents et les non-résidents des Etats-Unis, et dépend du type d'achat que vous réalisez (habitat ou investissement). Ainsi, il est préférable de consulter un bon expert fiscal, avocat fiscaliste ou comptable.

4. Enfin, vous devez préparer vos fonds et en particulier les 10 % d'acompte requis, pour les avoir à disposition lors de la signature du contrat. Vous

pourriez envisager d'ouvrir un compte bancaire aux Etats-Unis, ou bien de

transférer la somme sur le compte séquestre de votre avocat

La plupart des biens immobiliers mis en vente sur le marché de New York

City sont representés par un agent immobilier. Chaque vendeur signe un

mandat d'exclusivité avec un agent et seulement ce dernier a le droit de faire visiter et vendre l'appartement.

De son coté, l'agent immobilier distribue cette exclusivité via une base de données centrale à toutes les agences immobilières de New York. C'est

pourquoi, les acheteurs travaillent avec un agent étant donnée qu'il a accès à tous les biens sur Manhattan. De plus, ce service est gratuit pour l'acheteur car son agent est rémunéré par l'agent du vendeur.

Pendant la premiere prise de contact, Anne-Laure définira ce que vous

recherchez et vous enverra quelques biens avec photos et plans par email.

Cela permettra de définir une première sélection d'appartements que vous

pourrez visiter lors de votre venue à New York.

Du moment où vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acheter, l'offre

initiale d'achat prend forme tout d'abord à travers un accord verbal. Lorsque

l'offre est acceptée (verbalement) par le vendeur ou par son agent, ce

dernier demande un récapitulatif écrit des détails de l'offre: prix, calendrier,

financement, degré d'apport personnel, origine des fonds. En cas de

financement par un établissement bancaire, il est recommandé de joindre

une lettre bancaire de "pré-qualification".

L'acquéreur choisit un avocat spécialisé dans l'immobilier qui protégera ses

intérêts en examinant le contrat rédigé par l'avocat du vendeur, notamment

les conditions de rétractation, ainsi que l'immeuble dans lequel il achète le

bien. L'acquéreur signe le contrat, puis il est envoyé à l'avocat du vendeur 

accompagné du virement de l'acompte pour un montant généralement égal à 10% du prix de vente (montant remboursé uniquement dans le cas où

l'exécution du contrat est rendue impossible du fait de l'une des conditions

de rétractation prévues dans le contrat).

La vente est seulement valide et légale quand le vendeur a signé le contrat

et envoyé une copie du contrat signé à l'avocat de l'acheteur. Tant que les

deux parties n'ont pas signé le contrat, chaque partie a le droit de se retirer

de la vente.

L'acquéreur choisit un avocat spécialisé dans l'immobilier qui protégera ses

intérêts en examinant le contrat rédigé par l'avocat du vendeur, notamment

les conditions de rétractation, ainsi que l'immeuble dans lequel il achète le

bien. L'acquéreur signe le contrat, puis il est envoyé à l'avocat du vendeur 

accompagné du virement de l'acompte pour un montant généralement égal à 10% du prix de vente (montant remboursé uniquement dans le cas où

l'exécution du contrat est rendue impossible du fait de l'une des conditions

de rétractation prévues dans le contrat).

La vente est seulement valide et légale quand le vendeur a signé le contrat

et envoyé une copie du contrat signé à l'avocat de l'acheteur. Tant que les

deux parties n'ont pas signé le contrat, chaque partie a le droit de se retirer

de la vente.

L'acheteur transmet à la banque une copie du contrat d'achat ainsi que

l'ensemble des documents requis pour l'ouverture du dossier: détails des

revenus et des avoirs financiers (mobiliers et immobiliers). Après avoir

examine le dossier et évalué le bien ("Appraisal"), la banque émet une lettre("Commitment letter") par laquelle elle s'engage à accorder un prêt sous plusieurs conditions bien définies.

La demande d'achat de l'appartement doit être adressée a la régie (Management Company) accompagnée du dossier de financement (comportant la 'Commitment letter") ainsi que d'un formulaire d'informations générales dûment rempli par l'acheteur et lettres de référence. A son tour, après vérification que le dossier soit en ordre, la régie l'envoie au Conseil

d'Administration de l'immeuble ("Board" - composé de quelques

propriétaires). Ce Board se rencontre une fois par mois ou quand c'est

nécéssaire. Il s'agit d'une simple formalité, qui peut cependant entraîner des retards dans la procédure d'achat.

La demande d'achat de l'appartement doit être adressée a la régie (Management Company) accompagnée du dossier de financement (comportant la 'Commitment letter") ainsi que d'un formulaire d'informations générales dûment rempli par l'acheteur et lettres de référence. A son tour, après vérification que le dossier soit en ordre, la régie l'envoie au Conseil

d'Administration de l'immeuble ("Board" - composé de quelques

propriétaires). Ce Board se rencontre une fois par mois ou quand c'est

nécéssaire. Il s'agit d'une simple formalité, qui peut cependant entraîner des retards dans la procédure d'achat.

Pour les nouvelles constructions, il n'y a pas de 'board package'/dossier à

remplir étant donnée que vous achetez directement au promoteur immobilier.

Quand le "Managing Agent" a reçu la réponse du Board comme quoi la

demande d'achat de l'appartement a été approuvée, il peut fixer la date du

"Closing" (Transfert du Titre de Propriéte) après consultation de toutes les

parties intéressées: acquéreur, vendeur, agents, avocats, banques. Il est

essentiel pour l'acquéreur d'examiner scrupuleusement le bien avant de

procéder au "Closing" car les possibilités d'adresser des réclamations après le transfert du titre de propriété sont très limitées. Habituellement, l'acquéreur et son agent font une dernière inspection du bien la veille du "Closing"